Profit record pentru CTP în anul fiscal 2024
Grupul CTP N.V. a înregistrat venituri din chirii de 664,1 milioane euro în 2024, în creștere cu 16,1% față de anul anterior, și o creștere a chiriilor, pe bază comparabilă, de 4,0%. La data de 31 decembrie 2024, venitul anualizat din chirii a ajuns la 742,6 milioane euro, iar rata de ocupare a fost de 93%. 
În 2024, CTP a livrat 1.286.000 metri pătrați cu un randament anual al investiției („YoC”) de 10,1%, având un grad de ocupare de 92% la finalizarea proiectelor, ceea ce a dus portofoliul operațional al Grupului la 13,3 milioane mp suprafață închiriabilă brută (GLA). Valoarea brută a activelor (GAV) a crescut cu 17,2%, atingând 16,0 miliarde euro, iar EPRA NTA pe acțiune a înregistrat o creștere de 13,6%, ajungând la 18,08 euro.
Profitul ajustat EPRA specific companiei a crescut cu 12,5% față de anul anterior, ajungând la 364,0 milioane euro. EPS-ul ajustat EPRA specific companiei a fost de 0,80 euro, în creștere cu 9,9%, în conformitate cu estimările anunțate. Pentru 2025, Grupul estimează un EPS ajustat EPRA specific companiei între 0,86 și 0,88 euro.
La data de 31 decembrie 2024, proiectele aflate în construcție totalizau 1,8 milioane mp, cu un potențial de venituri din chirii de 142 milioane euro la ocupare completă și un randament anual al investiției (YoC) estimat la 10,3%. Portofoliul de terenuri a Grupului a crescut la 26,4 milioane mp, dintre care 21,7 milioane mp sunt deținute direct și reflectate în bilanț. Această rezervă asigură un potențial semnificativ de creștere pentru CTP, în special în jurul parcurilor industriale existente. Datorită randamentului anual al investiției de top din industrie, CTP se așteaptă să continue să genereze o creștere de două cifre a EPRA NTA în anii următori.
În 2024, CTP a finalizat cu succes prima ofertă accelerată de acțiuni de la IPO, care a fost suprasubscrisă de mai multe ori, obținând 300 de milioane euro în capital. Această finanțare oferă companiei resurse pentru accelerarea dezvoltărilor și realizarea de achiziții strategice, cum ar fi proiectul de reconversie a unui teren industrial de 830.000 mp în centrul orașului Düsseldorf.
„În 2024, CTP a închiriat un nivel record de 2,1 milioane mp, cu 7% mai mult față de anul anterior, reflectând cererea puternică și constantă din Europa Centrală și de Est (ECE) și potențialul solid de creștere al acestei regiuni strategice. Pe fondul unui echilibru sănătos între cerere și ofertă, compania a realizat o creștere robustă a chiriilor pe parcursul anului”, a declarat Remon Vos, CEO CTP.
Privind spre 2025, executivul spune că numărul de acorduri preliminare (HoTs) semnate a depășit nivelul din anul anterior, oferind o bază solidă pentru activitatea de închiriere în anul următor. Aceste volume de închiriere permit CTP să continue dezvoltarea a peste 10% de suprafață nouă închiriabilă brută (GLA) pe an și să își consolideze cota de piață în regiunea CEE.
Venitul anualizat din chirii a ajuns la 743 milioane euro, subliniind generarea solidă de fluxuri de numerar din portofoliul existent, cu o rată de colectare a chiriilor de 99,8%. Faza următoare de creștere este deja asigurată prin 1,8 milioane mp de GLA în construcție și un teren disponibil de peste 26,4 milioane mp, permițând companiei să mențină o creștere de două cifre a EPRA NTA. În plus față de proiectele aflate în dezvoltare, CTP a semnat contracte pentru încă 80.000 mp de spații viitoare, a căror construcție urmează să înceapă în curând.
„Cererea pentru spații industriale și logistice în regiunea Europei Centrale și de Est (ECE) este susținută de factori structurali, precum profesionalizarea lanțurilor de aprovizionare de către furnizorii de servicii logistice (3PLs), creșterea continuă a comerțului electronic și tendințele de nearshoring și friend-shoring adoptate de chiriași. Deoarece regiunea ECE oferă cea mai competitivă locație din Europa din perspectiva costurilor, CTP beneficiază în mod special de tendința de nearshoring. Acest lucru este reflectat de creșterea numărului de chiriași din sectorul de producție asiatic, care fabrică în Europa pentru piața europeană. În 2024, aceștia au reprezentat aproximativ 20% din activitatea totală de închiriere, față de 10% din portofoliul total”, a adăugat Remon Vos.
Generarea de fluxuri de numerar prin portofoliul operațional și achiziții
Cota medie de piață a CTP în Republica Cehă, România, Ungaria și Slovacia a crescut la 28,8% la 31 decembrie 2024, menținându-și poziția de cel mai mare proprietar și dezvoltator de active industriale și logistice în aceste piețe. CTP este, de asemenea, lider de piață în Serbia și Bulgaria.
Cu aproape 1.500 de clienți, CTP are o bază largă și diversificată de chiriași internaționali, formată din companii blue-chip cu ratinguri de credit solide. Clienții CTP activează într-o gamă variată de industrii, inclusiv producție, tehnologie înaltă/IT, industria auto, e-commerce, retail, comerț en-gros și servicii logistice de tip 3PL. Diversificarea bazei de chiriași asigură un flux de venituri stabil, niciun chiriaș neavând o pondere mai mare de 2,5% din veniturile anuale din chirii. Primii 50 de chiriași ai CTP reprezintă doar 35,2% din veniturile din chirii și majoritatea dintre aceștia închiriază spații în mai multe parcuri industriale CTPark.
La finalul anului 2024, gradul de ocupare al portofoliului a fost de 93% (2023: 94%), iar rata de retenție a clienților s-a menținut la un nivel solid de 87% (2023: 90%), reflectând capacitatea CTP de a cultiva relații de lungă durată cu clienții săi. Durata medie rămasă a contractelor de închiriere (WAULT) s-a situat la 6,4 ani (2023: 6,5 ani), în linie cu obiectivul companiei de a menține o durată medie de peste 6 ani.
Rata de colectare a chiriilor a fost de 99,8% în 2024 (2023: 99,9%), fără deteriorări în profilul de plată al chiriașilor.
Veniturile din chirii au atins 664,1 milioane euro, înregistrând o creștere de 16,1% față de anul anterior, creștere determinată în principal de livrările de noi spații, precum și de achiziția strategică a 270.000 mp de GLA în România în primul semestru din 2024, la un randament investițional de peste 9%. Pe o bază comparabilă (like-for-like), veniturile din chirii au crescut cu 4,0%, fiind influențate în special de indexarea anuală și de ajustările pozitive rezultate din renegocieri și din contractele expirate.
CTP a implementat măsuri pentru a reduce pierderile asociate cheltuielilor cu serviciile, ceea ce a condus la creșterea raportului dintre venitul net din chirii și venitul total din chirii de la 95,0% în 2023 la 97,4% în 2024. Ca urmare, venitul net din chirii a crescut cu 19,0% față de anul anterior.
O proporție tot mai mare a veniturilor din chirii generate de portofoliul de investiții al CTP beneficiază de protecție împotriva inflației. Începând cu sfârșitul anului 2019, toate noile contracte de închiriere includ o clauză dublă de indexare, care ajustează anual chiria în funcție de valoarea cea mai mare dintre:
• O creștere fixă de 1,5%–2,5% pe an; sau
• Indicele Prețurilor de Consum (CPI).
La 31 decembrie 2024, 71% din veniturile portofoliului CTP erau acoperite de această clauză dublă de indexare, iar Grupul estimează că această pondere va continua să crească. Potențialul de creștere a chiriilor (reversionary potential) s-a menținut stabil la 14,5%, iar noile contracte de închiriere au fost semnate peste valoarea de piață (ERV), confirmând tendința de creștere a chiriilor și susținând valorificarea portofoliului.
La 31 decembrie 2024, venitul anualizat din chirii a ajuns la 742,6 milioane euro, înregistrând o creștere de 15,3% față de anul anterior, reflectând astfel creșterea solidă a fluxului de numerar generat de portofoliul de investiții al CTP.
Dezvoltări livrate în 2024 cu un randament de 10,1% și un grad de ocupare de 92% la finalizare
CTP și-a continuat investițiile strategice în proiectele sale extrem de profitabile. În 2024, Grupul a finalizat un număr record de 1,3 milioane mp de GLA, față de 1,2 milioane mp în 2023. Aceste dezvoltări au fost livrate cu un randament anual al investiției (YoC) de 10,1%, un grad de ocupare de 92% la finalizare și vor genera un venit anual contractat din chirii de 83,4 milioane euro, cu alte 7,3 milioane euro estimate la ocuparea completă a spațiilor.
Printre cele mai importante livrări din 2024 se numără: 169.000 mp în CTPark Warsaw West (Polonia), 120.000 mp în CTPark Budapest Szigetszentmiklós (Ungaria), 87.000 mp în CTPark Ploiești (România), 67.000 mp în CTPark Bucharest West (România), 57.000 mp în CTPark Warsaw South (Polonia), 52.000 mp în CTPark Novi Sad East (Serbia), 48.000 mp în CTPark Zabrze (Polonia), 44.000 mp în CTPark Weiden (Germania), 37.000 mp în CTPark Budapest Ecser (Ungaria) și 37.000 mp în CTPark Žilina Airport (Slovacia).
În timp ce costurile medii de construcție în 2022 au fost de aproximativ 550 euro/mp, în 2023 și 2024 acestea au scăzut la 500 euro/mp. Această eficiență permite Grupului să mențină un randament de peste 10%, susținut de modelul unic de parc industrial al CTP, care integrează dezvoltarea, administrarea și serviciile pentru chiriași, precum și de expertiza internă în construcție și achiziții, care asigură controlul total asupra costurilor și termenelor de livrare.
La 31 decembrie 2024, CTP avea în construcție 1,8 milioane mp de GLA, cu un potențial venit anual din chirii de 142 milioane euro și un randament estimat (YoC) de 10,3%. 80% din proiectele în desfășurare sunt situate în parcuri existente, în timp ce 7% sunt în parcuri noi cu potențial de dezvoltare de peste 100.000 mp de GLA. Pentru 2025, 35% din livrările planificate sunt deja pre-închiriate, iar CTP estimează că va atinge un grad de ocupare de 80%-90% la livrare, în linie cu performanțele istorice.
Deoarece CTP acționează ca antreprenor general pe majoritatea piețelor, Grupul are control deplin asupra procesului și calendarului de livrare, permițând ajustarea ritmului de construcție în funcție de cererea chiriașilor și oferind o flexibilitate sporită în ceea ce privește cerințele de spațiu. În 2025, Grupul estimează să livreze între 1,2 și 1,7 milioane mp de GLA, în funcție de cererea din piață. În plus, există deja 80.000 mp de contracte de închiriere semnate pentru proiecte viitoare, care urmează să intre în construcție, ceea ce reflectă cererea continuă din partea ocupanților.
La 31 decembrie 2024, rezerva de teren (landbank) a CTP a ajuns la 26,4 milioane mp, față de 23,4 milioane mp la finalul anului precedent, consolidând obiectivul de a atinge 20 milioane mp de GLA până la sfârșitul deceniului. Grupul se concentrează pe valorificarea rezervei de teren existente, menținând în același timp o abordare disciplinată în ceea ce privește achizițiile de noi terenuri. 57% din rezerva de teren se află în parcurile existente, 33% este localizată în parcuri noi sau adiacente acestora, cu potențial de extindere la peste 100.000 mp de GLA. Dintre acestea, 18% sunt asigurate prin opțiuni, iar restul de 82% sunt deținute în proprietate și reflectate în bilanțul companiei.
Pe baza unui raport de 2 mp de teren pentru 1 mp de GLA, CTP poate dezvolta peste 13 milioane mp de GLA pe terenul său actual. Costul mediu de achiziție a terenului este de aproximativ 60 euro/mp, iar costurile medii de construcție se ridică la aproximativ 500 euro/mp, ceea ce aduce costul total al investiției la circa 620 euro/mp. Portofoliul existent al CTP, excluzând activele mai vechi achiziționate de la Deutsche Industrie REIT, este evaluat la aproximativ 1.030 euro/mp, reflectând valoarea adăugată și potențialul de apreciere al activelor Grupului.
Perspective
Dinamica închirierilor rămâne puternică, susținută de cererea robustă din partea chiriașilor și de scăderea ofertei noi, ceea ce conduce la o creștere continuă a chiriilor. CTP este bine poziționată pentru a beneficia de aceste tendințe. Proiectele aflate în dezvoltare sunt extrem de profitabile și adaptate cerințelor chiriașilor. Randamentul la cost (YoC) pentru portofoliul de dezvoltare al CTP a crescut la 10,3%, datorită reducerii costurilor de construcție și creșterii chiriilor. Următoarea etapă de creștere este deja planificată și finanțată, cu 1,8 milioane mp în construcție la 31 decembrie 2024 și un obiectiv de a livra între 1,2 și 1,7 milioane mp în 2025.
Structura solidă a capitalului, politica financiară disciplinată, accesul puternic la piețele de capital, portofoliul de terenuri de top din industrie, expertiza internă în construcții și relațiile profunde cu chiriașii permit CTP să-și atingă obiectivele. CTP estimează că va ajunge la venituri din chirii de 1 miliard de euro în 2027, susținute de finalizarea dezvoltărilor, indexare și reevaluare, și este în grafic pentru a atinge 20 de milioane mp GLA și 1,2 miliarde de euro venituri din chirii până la sfârșitul deceniului.
Grupul estimează un Company-specific adjusted EPRA EPS (câștig ajustat pe acțiune) de 0,86 - 0,88 euro pentru 2025. Această proiecție este susținută de o creștere organică de aproximativ 4%, parțial compensată de un cost mediu mai mare al datoriei, ca urmare a refinanțărilor din 2024 și 2025.
